二手房市场面临困境

与京城6月份节节攀升的高温天气相比，北京的二手房交易市场则显得愈来愈冷。稀少的客户、寥寥无几的成交量，让原先看好这一市场的人大跌眼镜。举步维艰的现状和预期的不景气，更使许多跟风而进的中介公司难以乐观起来。二手房市场在开放半年后不得不面对一副尴尬的局

位于西三环翠微路上投资逾百万元的百姓房屋置换一派萧瑟。在去年二手房市场刚开放时，该市场曾拥有20家房屋中介和法律事务所，是全市最大的中介公司交易平台。时隔半年，5000平方米的交易大厅只剩下中大、中兆、金利亨和华林天成等4家公司仍在坚守，其它的十几个6平方米左右的铺面内空空荡荡，但不少公司的招牌仍未被摘下。市场的工作人员介绍说：“那些公司是陆陆续续撤离市场的，有的是不干了，也有的是为节约办公经费离开的。”

百姓置换市场管理办主任郭颀说：“出现这种局面的原因是多方面的，我们自身的经营管理是一方面的因素，但现在的二手房市场确实不行，市场刚开放时，舆论、媒体环境都不错，我们都认为是一个难得的机遇，但事实并不是那么一回事。”

据悉，对二手房交易投入大量广告的北京万德成房地产咨询公司，到目前为止也只成交了四单业务。

北京市中原物业二手房部负责人郑瑞声坦言：“由于效益不好，公司已在今年4月撤并了原先搞二手住房的机构。”

一位中介公司的二手房部的王经理称：“北京市二手房从去年到现在，真正成交完毕的数字是120多套。”市场中出售的二手房多以小面积的一居和二居为主，平均面积在50平方米上下，据此算来，半年来二手房市场只交易不到平常半栋楼的面积。与此相对应，广州市去年二手房成交的面积为63．05万平方米，交易金额达30．97亿元。反过来，不景气的市场也促使不少原先看好二手房业务的公司调整自己的市场定位，转向房屋中介的其它业务。万德成的刘淑萍经理表示：“我们现在主要从事房屋置换业务，二手房只占我们利润的很小部分。公司还开展这方面业务，但搞二手房的时机还未真正成熟。”

置业家园副总经理王刚介绍，目前置业家园在全市开了12家分店，6月底争取开到22家，重点开展租赁业务。他说：“我们的公司是以二手房入手做房屋中介的，但现在的情况是只做二手房的公司很难盈利。店面布置、人员培训和网络控制等等都花费不菲，但成交量只有十几笔，总体来说，二手房市场还处于投资阶段。”

去年的11月15日，在北京二手房市场刚刚启动时，就有业内人宣称：市场的开放将有利于进一步刺激京城房地产盘活旧房。老百姓在二手房市场上可以实现卖旧房再贴上一部分积蓄买以前认为遥不可及的商品房的愿望，另外还可以达到以旧换新、以小换大、以远换近、以次换好的目的。但是本来形势一片大好的二手房市场，运作起来却困难重重。有关人士认为经济适用房逃脱不了干系。

郭颀说：“北京的二手房市场还处于摸索阶段，各项配套政策还是“雷声大雨点小”，没落到实处。以天通苑、回龙观等为代表的一大批经济适用房的兴起，对薄弱的二手房市场无异是釜底抽薪。两者在国家房改政策中并不矛盾，但在发售过程中出现不加限制的敞开供应的行为，购买者在取舍中肯定倾向物美价廉的后者。”

刘淑萍也持相同的观点：“二手房市场中最重要的因素是价格。每天我们都接到咨询电话，但实际成交率不到10％，这是因为买卖双方都可以接受的价格差距较大。北二环二居室的市场价是30万元左右，而这个价在附近的天通苑可以买到100平方米的新房子。二手房大多是老房子，户型结构配套环境都不太好，而经济适用房又是通轻轨，绿化率又高，竞争力能不强吗？”

据了解，目前便宜的经济适用房，如回龙观一期起价为2600元左右，而距市中心较近且交通方便的今日家园报价是4200元，比起市场上动辄20万元的一居、30万元的二居，价格的优势抢了不少原先属于二手房的市场。而今年经济适用房北京开复工面积还将达到918万平方米。

郭颀说：“上市必须有产权证，北京有一半存量房即7500万平方米以上还没产权证。一是解决堆积了50年的产权问题需要时间；二是占北京40％以上存量房的中央直属机关、部队、文教和卫生等单位，在这方面政策还未明确，交易上市要经过申请、配对、立契和过户，至少需要三个半月。交易时间过长，我们生意就难做多了。”

一位家住西城的刘先生说：“我原先以为找中介可以花钱省事，但现在哪个公司敢说自己是真的一条龙服务？到单位盖章我要亲自去，申请领表、交易过户都缺不了我到场。我不如多花几万元去买栋商品房，这么多环环相扣的程序，出了差错我可是白费了时间和精力啊。”另外，交易规则不同也是个问题。王刚说：“各区房管局是分管的，各区都有相应的买卖规则，这就形成半封闭的市场，影响房源流通，如果这种情况不改变，等到三级市场开通，各区换房更困难。”

郭颀认为：“我认为最根本的问题是管理关系没理顺，现在各区房管局是垂直管理的，与市局只有业务上的联系。区里房管局领导的委派、聘用等权力归区里，各区的情况都不一样。现在说不上各区交易规则不一样，但各区的改革进度是不一致的。海淀有交易所也有交易科，丰台是交易所，石景山是测绘、评估、交易等五个部门组成的房地产交易中心。市场化进度的不一致，管理的不统一，造成上市门槛比较多的情况。现在死水一潭如何变为良性循环，我看要理顺政府相关部门的关系，其次再统一各部门内的各组成部分，建立清晰简洁的交易流程。”

王刚表示：“有很多人认为二手房是便宜房，这种观点是不正确的。实际上二手房不是为中低收入的人准备的，国家为他们准备的是廉租房和经济适用房。现在二手房与经济适用房争夺市场是不正确的情况，买二手房的人应该多是买地段投资；其次，很多人存在一房伴终生的观念，不会主动去改善居住环境；再次，大多数人存在一个通病：宁愿买新不买旧。”据万德成咨询公司统计，大部分的咨询客户是因为拆迁和缺房而找上二手房市场的。

业内人士分析，老百姓的这些住房旧观念和一直迟迟不停的福利分房有很大的关系。现在虽然是停止福利分房了，但不能否认有暗渡陈仓私下变相分房的行为，加上老百姓心理惯性还未停下来，这就大大降低了百姓对改善住房现状的要求。

据媒体报道，北京市共有中介企业1400多家，其中具备营业执照和资质证明的才有500多家。置业家园的王刚说：“许多没有资质的中介公司，往往用3、4万元在街上租个门脸搞“假吞吐”，蒙骗买卖双方，吃其中差价。做成一单生意就换一个地方，有什么问题想再找到它就难了，招牌往往都换了。”北京市工商局消费者保护权益处为房屋中介列了几大罪状：交完中介费不给房源而转移逃匿；提供假广告、假房址、假房主。

郭颀不满地说：“现在提起中介就如过街老鼠人人喊打，可以说是臭名远扬了，但在外国，搞这行的是经纪代理，是挺高尚的职业。造成现在这种混乱的情况是因为这个市场还不够成熟，过几年这种情况会随二手房市场的发展而变少。现在是有资质的公司问题也不少，有媒体呼吁建立市场准入制，严格控制发证。不要资证弄得乱七八糟，而有资证也并不代表有信誉，但这实行起来还有一定难度。你想想，房地部门不是执行部门，现在和其它部门协调比较差，要管理制裁中介公司就靠多发证这个手段了，这还是管理上的原因。”